今年上半年，万科实现销售收入691亿元，交付超4.5万套，销售回款率超100%，多地项目开盘去化率超80%。
业绩预计情况显示，今年上半年，预计归属于上市公司股东的净利润亏损100亿-120亿元。
公告中那句“公司对业绩亏损深表歉意”，字字沉重。也从侧面说明了万科的确正处于一个艰难的时期。
不仅今年上半年，万科在去年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损也达到了近100亿。
再来看看万科的现金流：2025年一季度经营活动现金流净额-57.93亿元，同比改善36.29亿元，但仍处负值区间。全国到处变卖优质资产来去填窟窿，深圳湾超级总部地块22.35亿元出售（原值31.37亿元），上海七宝万科广场50%权益23.84亿元转让（原估值超50亿元），资产处置损失加剧亏损。不过一定要比的话，疯狂甩卖优质资产的万达似乎比万科还要严重不少（手动狗头）
接着再来看看万科的负债情况：万科有息负债合计3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比达到64.4%。2027年前无境外公开债到期，2025年已偿还164.9亿元债券，但短期借款同比激增43.08%，流动性结构短期化风险凸显。平均融资成本3.39%，但民营房企融资渠道收窄，2024年新增融资仅249亿元，依赖深铁集团211亿元股东借款“输血”。
当前国内宏观经济面临复杂多变的局面，经济增长放缓、人口结构变化等因素对房地产业产生了深远影响。一方面，随着居民收入预期改善缓慢，全国新房市场短期内或仍处于筑底阶段；另一方面，各地政府出台了一系列政策来稳定楼市，如地方国企收储未售新房、收购存量土地等措施，旨在帮助房企加快资金回收，助力行业风险化解。
虽然2025年“止跌回稳”基调下，核心城市限购松绑、专项债扩容等政策频出，但市场反应滞后，万科仍然面临以下两个问题：
尽管“白名单”融资开闸，但万科申报的30亿纾困贷仅获批6亿，某地方住建局直言：“优先保交楼项目，万科这类混合所有制企业得往后靠。”
限购松绑形同虚设，深圳某改善盘开盘去化率仅12%，某央企营销总私下吐槽：“现在不是政策不给力，是老百姓真没钱。”
恒大爆雷了，碧桂园也爆雷了，万科作为“最后一道防线”亦是危机重重，不过买了万科房子却还没有交楼的业主也完全不用慌，毕竟万科背后站着一个有钱的奶爸——深圳地铁！
大股东深铁集团已经多次向万科提供借款支持，2025 年累计借款额度达 204.5 亿元。
再加上止跌回稳的房产政策大环境，超100%的销售回款率，多地超80%的项目开盘去化率，万科管理层出色的管理能力，相信万科是可以克服重重困难的。
而且现在万科还在做战略转型，比如我上一篇文章中说到的“机器人自主搭地铁配送货”
万科管理层在致歉之余，明确释放转型信号：战略聚焦、科技赋能、融合发展成为关键词。
与大股东深铁集团的协同深化最具想象力。4月双方签署租赁运营协议，将深铁项目资产与泊寓运营能力嫁接；7月又在深圳地铁段合建智慧物流中心，复用轨道交通网络资源。
经营服务板块显露锋芒。万纬物流试点 “机器人自主搭乘地铁配送货” ，借地铁空闲时段运输货物，开创全球首例轨交物流融合模式。
Pre-REIT基金持续推进，万新金石住房租赁基金落地，为商业、物流等资产打通证券化出口。
这些创新标志着万科正从“造房子”转向“运营城市空间”，其资源整合能力远超多数同行。
行业阵痛期，万科的转型像寒冬中的长跑者：既要忍受短期失血的痛苦，又要为下一程积蓄体能。开发业务的亏损是旧模式的谢幕，而经营性业务93%的出租率与近90%的毛利率，则暗含新生可能。
当深铁列车载着万科的物流机器人穿越城市地下脉络，传统开发商的身影正逐渐淡去。万科能否真正转型为“城市配套服务商”，答案不在财务报表的盈亏线间，而在每一次创新实验的微光里。
中国房地产的转型之路，或许正由这样勇敢的探路者铺就。
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